매수청구·부당이득 소송,
실제 어떻게 굴러가는가.
국내 법무법인이 공원지정 사유지 매수청구권 소송과 부당이득반환청구 소송을 처리하는 실제 8단계 워크프로세스. 조문·판례·비용·기간·규제·시장 관행까지 실측 정리. 핀파인더 매칭 플랫폼이 어느 지점에서 개입할 수 있고, 어느 지점을 건드리면 안 되는지 명확화.
§ 1법적 근거
매수청구는 두 트랙으로 나뉜다. 도시·군계획시설 결정된 공원 부지는 국토계획법 §47(실무 대다수), 도시자연공원구역으로 지정된 토지는 도시공원법 §29. 부당이득은 이 두 트랙과 독립적으로 병합 청구 가능.
(2) 도시공원법 §29 — 도시자연공원구역(용도구역 별도 지정) 토지 · 소유 기간 요건 있음
(3) 민법 §741 — 지자체가 보상·수용 없이 사실상 점유·사용 기간에 임료 상당 부당이득 청구 · 매수청구와 병합/순차
결정 고시일부터 10년 내 사업 미시행 + 지목 대(垈) 요건 충족 시, 소유자는 시장·군수(사업시행자·관리의무자 있으면 그 자)에게 매수청구 가능. 매수의무자는 청구 접수일부터 6개월 내 매수 여부 결정·통지, 결정 후 2년 내 매수 이행. 원칙 현금지급, 예외적으로 도시계획시설채권(최장 10년) 지급 가능. 매수 거부·불응 시 소유자는 개발행위허가로 3층 이하 단독·1·2종 근생 건축 가능.
97헌바26 구 도시계획법 §4 헌법불합치. 나대지의 사적 이용가능성 완전 배제되는데 10년↑ 보상규정 없이 재산권 제한한 것은 사회적 제약 초과 수용적 효과 → 재산권 보장 위배. §47 매수청구권·§48 일몰제 입법의 직접 근거.
결정 고시일부터 20년 경과 시 다음 날 결정 효력 자동 상실. 시·도지사는 실효 사실 고시. 10년 경과 시 지자체는 지방의회에 현황 보고, 지방의회 권고로 해제 절차 진행. 2020.7.1. 시행으로 전국 약 158.5㎢(여의도 55배) 장기미집행 도시공원이 자동 실효. 이후 지자체들은 실효 임박 부지를 도시자연공원구역으로 재지정, §29 매수청구 트랙으로 이동시킴.
source · casenote.kr/§48도시자연공원구역 지정으로 종래 용도 사용 불능·효용 현저 감소·사실상 사용수익 불가한 토지 소유자 (구역 지정 당시부터 계속 소유, 그 이전 취득 후 계속 소유, 또는 상속인)는 관할 시장·군수에게 매수 청구 가능. 대통령령 판정기준 충족 시 매수 의무.
2002헌바84·89 등 매수청구 대상을 지목 '대'로 한정한 것은 대지와 그 밖 토지의 종래 용도 활용 가능성 차이에 근거한 합리적 차별로 평등원칙 위배 아님 (합헌).
"법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다."
2016다264556 전합 배타적 사용수익권 포기 법리 재정비 — 토지소유자가 스스로 도로 등으로 제공해 독점적 사용수익권을 포기한 것으로 볼 수 있으면 지자체 상대 부당이득 청구 불가. 반대 사안에선 청구 인정.
92다19804 기본 법리 — 지자체가 적법 보상절차 없이 사유지 도로 점유·사용 시 소유자는 임료 상당 부당이득 반환 청구 가능.
§ 28단계 프로세스
법무법인이 사건을 수임한 시점부터 판결·집행까지. 총 2~4년이 통상. 1심만 12~24개월, 지자체 자동 항소 관행으로 3년↑ 넘김. 각 단계별 실무·비용·함정.
사건 수임 · 위임계약 1~2주
- 무료 초회 상담(권리 유형 판별: §47 매수청구 vs 민법상 부당이득)
- 권원 검토(등기·지목·도시계획 결정일)
- 10년 미집행·지목 '대' 요건 예비검토
- 수임약정서·소송위임장 작성, 착수금 약정
- 복수 필지·복수 소유자면 공동원고 구성
- 신분증·인감증명·주민등록초본
- 등기부등본 (전 필지)
- 매매·상속 계약서
- 재산세 납부 이력
필지 조사 · 자료수집 2주~1개월
- 등기부·지적도·토지대장·개별공시지가 발급
- 토지이용계획확인원(공원지정·미집행·용도지역) 열람
- 도시계획시설 결정·고시 원문(고시번호·고시일) 발췌
- 항공사진·현황측량 판단, 사전 시가 감정(감평사 자문)
- 부당이득 병행 시 점유 개시 시점·현황 사진 확보
- 필지 사진 (경계·현황)
- 인근 매매사례·시세
- 과거 이용현황 (경작 이력 등)
매수청구서 지자체 제출 1~2개월 (제출 준비)
- 매수청구서 작성 (청구인·필지·근거법조·희망가)
- 구비서류 첨부 (등기부·대장·확인원·인감증명)
- 관할 시장·군수·구청장에 등기우편 접수
- 접수증·접수번호 확보 (회신 기산일 산정용)
- 인감증명서·인감도장
- 위임장 (대리 접수 시)
지자체 매수 여부 결정 대기 최대 6개월 + 결정 후 2년 내 이행
- 법정기간 도과 시 독촉 공문
- 회신 검토(매수결정 vs 거부 vs 무응답)
- 매수결정 시 감정평가·대금지급방법 협상 (현금 or 채권 10년)
- 거부·무응답 시 소송 전환 로드맵 수립
- 통상 없음
소 제기 · 매수청구·부당이득 소장 작성·접수 2~4주
- 청구취지 선택: (a) '매수청구권 존재 확인' (b) 매수결정 후 대금 미지급 '매매대금 청구' (c) 부당이득 병합 '임료 상당 부당이득 반환'
- 청구원인 정리(도시계획결정·10년 경과·매수청구 접수·거부 사실)
- 소가 산정, 인지·송달료 계산
- 관할법원(부동산 소재지) 전자소송 접수
본안 심리 · 감정 · 화해권고 1심 평균 12~18개월 (감정 포함 20개월↑ 흔함)
- 답변서·준비서면 공방 (원고 3~5회 통상)
- 감정신청서 제출 (시가·임료감정), 감정료 예납
- 감정인 선정 대응·의견서 제출
- 감정보완신청·재감정신청 (감정가 격차 시)
- 지자체 측 조정·화해권고결정 협상
- 현장 감정인 안내 협조
- 추가 정황자료 (민원 이력·주변 매매사례)
판결 · 상소 1심 12~24개월 · 항소 8~14개월 · 상고 4~10개월 (총 2~4년)
- 판결문 송달·이유 분석
- 항소·상고 이해득실 검토 (지자체가 감정가 다투며 항소하는 사례 다수)
- 가집행선고 있으면 즉시 집행 준비
집행 · 대금 수령 · 소유권 이전 판결 확정 후 1~6개월
- 판결 확정증명·집행문 부여 신청
- 지자체 예산 편성 확인·대금 지급 청구 공문
- 채권 지급 결정 시 도시계획시설채권(10년 만기) 수령·처분 자문
- 소유권이전등기 촉탁·신청
- 성공보수·소송비용 정산
- 등기이전용 인감증명·주민등록초본
- 매도용 인감증명
§ 3비용 구조
착수금+성공보수 컨틴전시 모델이 부동산·보상 분야 표준. 법정 수임료 규제 없이 자유계약. 공동원고 시 필지·인당 안분 사전 명문화 필수. 성공보수 산정 기준 모호가 분쟁 최대 원인.
| 항목 | 수취인 | 금액 · 요율 |
|---|---|---|
| 착수금 (1심) 계약 시 일부 선입금 |
법무법인 | 300~1,000만원 |
| 착수금 (대형 로펌 · 다필지 공동원고) | 법무법인 | 1,000~3,000만원 |
| 온라인 매칭 (로톡 등) | 법무법인 | ~200만원대 |
| 성공보수 실수령액 대비 (부동산·보상 통상) |
법무법인 | 5~15% (평균 10%) |
| 부당이득 병합 착수금 가산 | 법무법인 | 청구금액 × 3~7% |
| 인지대 (소가 1억) | 법원 | 45.5만원 |
| 인지대 (소가 5억) | 법원 | 205.5만원 |
| 인지대 (소가 10억) | 법원 | 405.5만원 |
| 송달료 | 법원 | 5,640원/회 × 15회 × 당사자 |
| 시가감정 감정평가법인 예납 · 원고 부담 원칙 |
감평사 | 200~800만원 (대형 1,000↑) |
| 임료감정 | 감평사 | 100~400만원 |
| 지적현황측량 (필요 시) | 측량사 | 30~150만원 |
₩13,400,000) → 약정 전액 회수는 사실상 어려움.
§ 4승소 요건 · 산정
매수청구는 조문 요건이 명확 (10년·지목·소유). 부당이득은 배타적 사용수익권 포기 여부와 시효가 관건. 감정가는 공법상 제한 반영으로 소유자 기대치의 30~60% 수준이 통상.
매수청구 인정 요건
- 시설결정 고시일부터 10년 경과
- 기간 내 사업 미시행
- 지목 대(垈)
- 소유자 (소유 기간 요건 없음)
- 매수의무자 특정 (시장·군수 또는 사업시행자·관리의무자)
- 도시자연공원구역 지정으로 종래 용도 사용 불능·효용 현저 감소
- 구역 지정 당시부터 계속 소유 (또는 그 이전 취득/상속)
- 대통령령 판정기준 충족
- 결정 고시일부터 20년 경과 시 자동 실효
- 2020.7.1. 시행으로 전국 158.5㎢ 자동 실효
- 이후 지자체가 도시자연공원구역으로 재지정 → §29 트랙 이동
부당이득 인정 요건 (민법 §741)
- 지자체가 적법 보상·수용·매수 없이 사유지를 사실상 점유·사용 (공원·도로 등)
- 소유자가 독점적·배타적 사용수익권을 포기한 사정이 없을 것 (2016다264556 전합 — 자발 개방 시 청구 불가)
- 법률상 원인 없는 이익-손해 인과관계 (§741)
- 소유권 입증 자료 정비 (미등기·미분할·상속)
부당이득 임료 산정 공식 (적산법)
기초가격 × 기대이율 × 점유기간기초가격 — 종전 공용 토지는 '제한된 현황'대로, 새로 편입 토지는 편입 당시 현실적 이용상황대로 감정
기대이율 — 국공채·은행 장기대출·시중금리·거래이윤율·국유재산법·지방재정법 대부료율 참작 (실무 대략 연 2~5%, 감정으로 확정)
주의 — 공시지가 × 5% × 연수 같은 단순공식은 실무 산정 아님.
시효 · 회수 규모 · 2020 일몰제
- 소멸시효: 지자체 상대 부당이득반환청구권 5년 (지방재정법 §82, 국가재정법 §96) 우세. 소급 청구 가능 기간은 제소 시점 역산 5년치.
- 매수청구권 자체: §47에 명시적 소멸기간 없음. 10년 경과 요건 충족 후 실효 전까지 행사 가능.
- 감정가 수준: 소유자 기대치 대비 30~60%가 통상 (공법상 제한 반영). 화해권고 조기 종결액은 감정가의 80~95%.
- 실제 사례 규모: 서울 도심 100평 규모 공원 편입 대지 → 매매대금 3~8억원대 1심 인용 사례 다수.
- 2020 일몰제 이후: 실효 부지는 원칙 개발 가능해졌으나 재지정된 토지는 §29 매수청구 트랙으로 이동. 재지정 취소·손실보상 청구 소송 병행 진행 중.
§ 5국내 법무법인 · 5곳
매수청구·부당이득 실무를 다루는 대표 로펌들. 수임료·성과보수는 대체로 홈페이지 미공시 (개별 견적).
법무법인 강산
법무법인 랜드로 (LANDLAW)
법무법인 혜안
법무법인(유) 지평
법무법인(유한) 대륜
§ 6클라이언트 유입 채널
국내 로펌들이 실제 매수청구 소유주를 만나는 경로. 부동산·감평사 refer가 최상위이나 정량 수치는 미공개.
홈페이지 SEO + 승소사례
'매수청구 승소사례'·'부당이득 판례' 검색 유입. 강산·랜드로·혜안 모두 승소사례 페이지 전면 배치.
브랜디드 서브도메인 다각화
혜안(hyean111~119) · 대륜(12개 지역 서브)처럼 특정 지역·분야 검색 상위 노출 위한 서브사이트 다수 개설.
블로그·유튜브 콘텐츠
변호사 직접 판례·사례 해설. 나현호 변호사 '부동산변호사 나현호' 대표. CPC 광고는 변협 규제로 금지.
매체 기명 칼럼 · 저서
김은유(강산) 한국경제 필진, 공저서 '환지·수용보상 도시개발법' 등. Thought Leadership.
학회 · 연구회
한국토지보상법연구회·한국부동산원 공동 세미나 발표자로 참여.
지자체 접수 창구 → 반사 유입
시흥시 '장기미집행 도시계획시설부지 매수청구 연중 접수' 같은 지자체 공지 후 접수→반려→소송 흐름에서 소유주가 변호사 접촉. 정부24 매수청구 민원 표준 게이트.
감평사 · 부동산중개인 refer
랜드로처럼 대표변호사가 감평사 자격 겸유 or 인접 전문가와 파트너십. 감정평가 의뢰 → 보상금 부족 확인 → 소송 전환 파이프라인.
부동산 커뮤니티 (네이버 카페 · 오픈채팅)
재건축·도시계획·상속 관련 대형 카페 스레드. 로펌 직접 광고는 §34·광고규정 저촉 위험. ★공원지정 매수청구 전용 소유주 커뮤니티는 확인되지 않음.
§ 7규제 경계
매칭 플랫폼이 넘으면 안 되는 선. 로톡 케이스가 사업 킬러 리스크의 실증. 초기 설계 단계에 반영 필수.
변호사법 §34 · 변호사 아닌 자와의 동업·알선 금지
법률사건·사무를 특정 변호사에 알선하고 대가로 금품 수수·약속 금지. 비변호사와 동업·수임료 분배 금지. 브로커 사무장 규제 근거이자 리걸테크 규제 최전선.
대한변협 변호사 광고에 관한 규정 (2022.10 개정, 2025.2 재개정)
CPC 광고 금지, '승소보장·100%' 등 과장 표현 금지, 광고 변호사 실명 표시 필수, '무료·염가 법률상담' 광고 원칙 제한.
로톡 vs 변협 광고규정 (2022.5.26)
위헌: 협회 유권해석 위반 광고 일률 금지, 광고·홍보·소개 유상 금지 부분 → 광고비 지급 자체는 합법.
합헌: 무료·염가 법률상담 광고 금지 등은 존치.
로톡 vs 변협 갈등 실무 교훈 (2015~2023)
검찰 2015·2017 두 차례 로톡 무혐의, 법무부 '로톡 합헌' 견해. 변협은 소속 변호사 징계로 압박 → 헌재 부분 위헌으로 광고규정 무력화, 공정위 시정명령. 로톡은 로앤컴퍼니 인력 대량 감축으로 사실상 좌초.
리걸테크 겸직·법률문서 자동작성 (심리불속행 기각)
리걸테크의 '법률문서 자동작성 서비스'는 구체적 법적 평가 개입 없는 한 §34 위반 아님 — 변호사 겸직 불허할 수 없음.
§ 8플랫폼 기회
핀파인더가 시장에 가치를 만들 수 있는 지점. 우리가 이미 갖고 있는 자산(02_Park-private-land) 기반으로.
- 대상자 리스트업 (최상단 가치) — 지자체별 장기미집행 도시계획시설 결정 고시 원문·GIS 필지 데이터 + 등기부 소유자 정보 + 지목 '대' 필터를 결합해 '10년 미집행 & 지목 대' 소유주 데이터셋 자동 생성. 로펌·감평사가 직접 만들기 매우 비쌈. 02_Park-private-land가 이 파이프라인의 기반.
- 적합성 예심(pre-screen) 자동화 — 필지 하나 입력 → (a) §47 or §29 판별 (b) 예상 감정가 시뮬레이션 (c) 부당이득 산정(적산법 5년치 임료 추정) → 컨버전 리드 스코어. 소유주 '내 필지 얼마짜리 소송인지' 30초 답 = 최강 유입 훅.
- 소유주 관점 콘텐츠 SEO — 로펌은 판례·법조문 위주라 '내가 뭘 준비해야 하나' 관점 콘텐츠 공백. 8단계 프로세스별 준비물·비용·기간 캘큘레이터를 무료 공개하면 로톡·모두싸인이 접근 못한 니치 상위 노출.
- 공동원고 매칭 — 같은 공원·같은 지자체 소유주 10~30명 모아 공동수임 협상 → 필지·인당 착수금 감액 관행이 이미 존재. 지역·공원별 소유주 커뮤니티 형성이 두 번째 락인.
- 감정평가 예측 툴 — 랜드로가 감평사+변호사 겸직으로 강점 내는 영역. 플랫폼이 감정평가액 예측 모델 제공하면 소유주가 로펌 견적 판단 가능 → 정보 비대칭 해소.
- 일몰제 재지정 부지 감시 — 2020.7.1. 실효 158.5㎢ 중 상당수가 도시자연공원구역으로 재지정. 재지정 시점을 GIS·행정예고로 추적하면 '재지정 임박 알림 → §29 매수청구 준비' 리드로 전환.
- 지자체 대응 현황 DB — '이 지자체는 매수결정률 몇 %, 채권 지급률 몇 %, 화해권고 평균 감정가 대비 몇 %'를 축적해 소유주에게 소송 전 협상 vs 소송 판단 근거 제공. 로펌 유상 라이선싱 가능.
◇ Confidence Notes · 실측 필요 항목
- 대법원 2017다235883 선고일자는 원문 미확인 — 대법원 종합법률정보에서 확인 권장
- 부당이득 시효는 실무 5년(지방재정법·국가재정법) 우세이나 일부 견해 10년(민법 §162), 사안별 선결 필요
- 로펌 착수금·성공보수는 홈페이지 미공시가 대다수 — 부동산 소송 일반 관행 인용치는 개별 로펌 인터뷰로 실측 필요
- 로펌 대표 사건번호(강산·랜드로·혜안·대륜)는 홈페이지 미공개로 소유주 대리 확정 사례번호 확보 실패
- 지자체별 매수결정률·채권 지급률 정량 통계 부재 — 정보공개청구로 자체 축적해야 함